Неустойку можно взыскать за просрочку передачи квартиры или иного объекта. В договоре долевого участия как правило указано 2 срока: срок ввода в эксплуатацию и срок передачи объекта по ДДУ.

За нарушение первого срока отсутствует ответственность застройщика, за нарушение второго срока можно взыскать указанную выше неустойку. Внимательно почитайте ДДУ и определите срок передачи объекта по ДДУ.

Возможно использовать различные способы применения ставки рефинансирования: действующую на день подписания акта, дату подачи иска в суд, на день наступления срока передачи в договоре или по периодам действия ставки. Судебная практика на этот счет различная - есть правовое обоснование каждого способа. Выбирайте тот, который наиболее выгоден для вас.

Чем раньше вы начнете действия по взысканию неустойку, тем больше шансов на ее реальное получение. Зачастую легче добиться положительного решения суда, чем его исполнить. Деньги застройщика имеют свойство уменьшаться по мере завершения строительства и окончания продаж, потому зачастую легче добиться положительного решения суда, чем его реально исполнить. Как правило застройщик регистрирует отдельное ООО под каждый объект. Потому рекомендуем не затягивать с взысканием и начинать работу по взысканию с 1-3 месяцев просрочки.

День передачи по акту включается в период просрочки, а последний день срока по ДДУ в срок просрочки не включается. Узнайте, как правильно рассчитать период просрочки и неустойку у юриста.

До подачи иска в суд необходимо обратиться в адрес застройщика с претензией. В претензии укажите ваши банковские реквизиты. Можно вручить претензию под роспись, но с точки зрения подачи иска в суд это особого смысла не имеет.

При несоблюдении досудебного порядка урегулирования суд может не взыскать штраф в размере 50 % от присужденной суммы за отказ застройщика исполнить законные требования потребителя (несмотря на иную позицию Верховного суда на этот счет).

Если сумма неустойки менее 1 млн. рублей, то госпошлина не уплачивается. Если более 1 млн. руб., то уплачивается госпошлина за вычетом пошлины, причитающейся на 1 миллион рублей.

Если на момент подачи иска в суд объект не передан, в суде можно увеличить требования на дату судебного заседания. При увеличении требований суд как правило откладывает судебное разбирательство. Поэтому при длящихся неустойках выбирайте "золотую середину": если подписание акта не предвидится, заявить об увеличении требований на 1-2 заседании, а оставшуюся сумму взыскивать отдельным периодом (или заявить в иске второе требование о взыскании неустойки по день исполнения обязательства без суммы.

Совершение сделок с объектом ДДУ, если уже оформлено право собственности на него (то есть продажа по ДКП/дарение недвижимости), не препятствует вашему обращению в суд с требованием о взыскании с застройщика неустойки, поскольку требования о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда возникли в связи с нарушением застройщиком обязательств по ДДУ.

Ваши последующие действия по распоряжению полученной по ДДУ квартирой (после регистрации права собственности на нее) не имеют отношения к спору с застройщиком по неустойке. Однако если вы распорядились объектом ДДУ до регистрации права собственности (по договору уступки прав требований), то новому дольщику переходят все права, включая требования по неустойке за прошлый период, за исключением случаев, когда в договоре уступки прямо предусмотрено, что определенные права не переходят к новому дольщику (например, право требования неустойки за определенный период).

Дольщик, получивший доход в виде неустойки и штрафа, должен уплатить НДФЛ с данных сумм (данную позицию поддержал Верховный суд). Компенсация морального вреда и судебных расходов НДФЛ не облагаются.

Затягивание приемки объекта самим дольщиком не увеличивает неустойку. Если дольщик затягивает приемку объекта, уклоняясь от приемки, он рискует получить от застройщика односторонний акт. А в этом случае суд, признав недобросовестность дольщика, может сильно срезать неустойку или вообще отказать в ее взыскании.

Дольщик не может признать застройщика банкротом при наличии у него только неисполненного требования о взыскании неустойки. Данное требование не является конкурсным и не учитывается при определении наличия признаков банкротства. В том числе поэтому, чтобы взыскать неустойку со счета застройщика, нужно торопиться.

Приобретение квартиры за счет кредитных средств не лишает вас возможности взыскать неустойку с застройщика. Застройщика не касаются ваши отношения с банком, откуда вы получили деньги. Вы оплатили квартиру, застройщик нарушил срок, следовательно, он не исполнил обязательства перед вами и должен вам выплатить неустойку за просрочку.

В некоторых случаях дольщикам удается взыскать не только неустойку, штраф и компенсацию морального вреда, но расходы по найму квартиры на период просрочки. В разных судах различная практика на этот счет (преимущественно не в пользу дольщиков). Однако даже исходя из положительной практики взыскания, необходимо выделить несколько условий для взыскания подобных убытков: 1) дольщик не зарегистрирован и не имеет другого жилья в регионе, в котором приобрел квартиру в новостройке 2) у дольщика есть необходимость проживания в данном регионе (например, работа) 3) расходы дольщика документально подтверждены (договор найма и документы, подтверждающие оплату найма квартиры).

Не подписывайте с застройщиком дополнительное соглашение об изменении сроков передачи. Застройщик может просить вас подписать, угрожать возможными проблемами в будущем, не верьте ему. Подписание вами дополнительного соглашения о пролонгации нужно только застройщику. Закон вас не обязывает его подписывать, вы можете даже не отвечать на подобные письма застройщика.

В связи с ситуацией, связанной с распространением новой коронавирусной инфекции COVID-19, 02.04.2020 года Правительством РФ было принято Постановление № 423, которое устанавливает особенности, связанные с применением неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам за неисполнением обязательств по договорам участия в долевом строительстве. В соответствии с п. 1 указанного Постановления неустойка за нарушение срока передачи объекта по ДДУ не начисляется за период с 03.04.2020 года по 01.01.2021 года. Кроме того, Правительство РФ предоставило также отсрочку исполнения требований о выплате неустойки застройщикам. О данных нововведениях читайте в статье.